Marché de l’immobilier d’entreprise dans le Bas-Rhin : Bilan & Perspectives 2024
Olivier BRAUN, directeur de Rive Gauche CBRE, et Sandrine RESLIN, consultante logistique & activités, livrent leur analyse annuelle des grandes tendances du marché des bureaux, locaux d’activités et entrepôts à Strasbourg et dans le Bas-Rhin. Cette étude repose sur les chiffres-clés de l’année écoulée, les principales transactions et l’évolution de l’offre disponible, tout en esquissant les perspectives pour 2025. Dans un contexte où la réglementation, l’évolution des usages et la conjoncture économique redessinent les dynamiques du marché de l'immobilier professionnel dans le Bas-Rhin, quels sont les nouveaux défis et opportunités pour les entreprises et investisseurs ?Évolution du marché des bureaux à Strasbourg en 2024
Les Bureaux : Offre immédiate en augmentation significative
L’offre immédiatement disponible connaît une nette progression en 2024, avec une augmentation de 17 % portant le stock à 147 800 m². Cette tendance, amorcée depuis trois ans, aboutit désormais au dépassement de 11 % de la moyenne décennale, signe d’un marché plus offreur. La libération progressive de bâtiments obsolètes et l’arrivée de nouveaux immeubles contribuent à cette hausse, même si l’offre neuve demeure encore insuffisante, représentant seulement 11 % du stock total, soit environ 16 000 m².
Si la majorité de l’offre reste située en périphérie (78 %), on observe toutefois une augmentation notable du stock disponible au centre-ville de Strasbourg, en hausse de 45 %. Cette progression s’explique par l’arrivée sur le marché de surfaces de seconde main. Bien que stratégiquement localisés, ces actifs nécessitent cependant des travaux de rénovation conséquents pour retrouver des occupants.
Quant à l’Espace Européen de l’Entreprise, la vacance du parc se contracte légèrement avec une baisse de 9 %, portant l’offre immédiatement disponible à 14 781 m². Le parc tertiaire manque toujours de grandes surfaces, avec à peine deux offres disponibles supérieures à 1 000 m². Quelques libérations d’immeubles devraient pallier cette pénurie, notamment l’immeuble SXB 2, qui viendra enrichir l’offre avec 3 200 m² supplémentaires dès 2025.
L’opération Harmony développée par LCR (4 257 m²) ne viendra pas, quant à elle, améliorer ce niveau de disponibilité, étant déjà précommercialisée avant même sa livraison.
Les Bureaux : baisse sensible de la Demande Placée
Le marché des bureaux enregistre un net recul du volume placé, qui s’établit à 54 225 m² fin 2024, soit une baisse de 36 % par rapport à l’année précédente. Cette contraction doit toutefois être mise en perspective : en 2023, deux transactions d’envergure sur l’opération OSMOSE avaient gonflé les chiffres, représentant à elles seules 35 000 m² placés. Si l’on exclut ces opérations exceptionnelles, 2024 affiche une progression modérée de 6 %.
Dans ce contexte, la demande placée dans le neuf se maintient à 9 650 m², soit 18 % du volume total des transactions, tandis que le marché du seconde main progresse légèrement et représente désormais 82 % des surfaces placées. Une caractéristique notable du marché strasbourgeois en 2024 est la prépondérance des transactions de petites et moyennes surfaces : la transaction moyenne s’établit à 315 m², et 89 % des signatures concernent des surfaces inférieures à 500 m².
Évolution du marché des locaux d’activités à Strasbourg en 2024
Les Locaux d’Activités : Offre immédiate, orientation à la hausse
Le marché des locaux d’activités dans le Bas-Rhin connaît une hausse significative de son offre immédiate, qui atteint près de 278 000 m². Cette augmentation concerne aussi bien les surfaces neuves (+38 %) que le stock de seconde main (+48 %), marquant un rééquilibrage après plusieurs années de pénurie (2021-2023). Elle offre ainsi davantage d’opportunités aux utilisateurs.
Le stock d’offre neuve tire son épingle du jeu avec 37 500 m² disponibles. Désormais le volume d’offres neuves représente 13,5% du stock total et pourra bénéficier de l’attrait des utilisateurs qui reste fort pour les bâtiments de dernière génération. La répartition géographique de l’offre reste quasi inchangée : 60% du volume de l’offre globale se situe au sein de l’Eurométropole de Strasbourg.
Les Locaux d’Activités : perte de vitesse de la Demande Placée
Après une année 2023 exceptionnelle, le marché des locaux d’activités dans le Bas-Rhin subit un net ralentissement en 2024. La demande placée accuse une baisse de 49 % et se situe même 17 % en dessous de la moyenne décennale, avec 227 500 m² de transactions enregistrées.
Le nombre de signatures recule de 39 %, passant de 323 en 2023 à seulement 198 en 2024. Ce repli touche principalement les grandes surfaces, dont les transactions chutent de 59 % en un an du fait notamment de la quasi-absence des opérations en compte propre (108 000 m² à peine). En revanche, la demande exprimée par les PME/PMI et ETI, pour les surfaces inférieures à 1 000 m² reste dynamique.
La conjoncture économique dégradée a pour principal impact l’érosion de la confiance des décideurs et l’effritement de leur capacité à se projeter à moyen et long terme.
Le marché des entrepôts et de la logistique à Strasbourg en 2024
Entrepôts : progression marquée de l’Offre
L’offre immédiatement disponible augmente de 49% pour atteindre 174 000 m². C’est notamment à la libération d’un actif de 34 000 m² par un acteur majeur de la grande distribution que l’on doit cette forte progression. L’Eurométropole de Strasbourg concentre toujours 80% de l’offre immédiate.
Les disponibilités les plus nombreuses se trouvent sur le segment 5 000 – 10 000 m² qui cumule 70 000 m² pour 9 offres. Quant à la qualité du parc, 60% est composé d’actifs de classe A soit près de 105 500 m².
La baisse de la demande placée et l’augmentation des libérations d’actifs réduisent la tension sur le marché logistique. Sur le moyen / long terme, l’offre disponible de seconde main pourrait ne plus répondre pleinement à la demande exprimée en raison de l’âge des entrepôts, des contraintes liées à la localisation, aux coûts d’exploitation et aux nouvelles exigences environnementales.
Entrepôts : Demande Placée dans l’attente d’une reprise
L’environnement économique et géopolitique incertain pousse les acteurs de la logistique à la prudence. 2024 marque un ralentissement inédit : avec seulement 47 000 m² transactés, le marché enregistre un recul de 77 % par rapport à 2023, atteignant son niveau le plus bas de la décennie.
Le nombre de transactions conclues suit cette tendance baissière avec une chute de 70 %, totalisant seulement 5 signatures en fin d’année. À noter que certaines surfaces exploitées par des prestataires logistiques restent vacantes en l’absence de contrats, venant ainsi concurrencer les offres disponibles sur le marché. L’attrait pour les bâtiments neufs reste cependant intact : 100 % des surfaces placées concernent des actifs de première main.
En revanche, la part des ventes utilisateurs est au plus bas pour ne représenter plus que 33 000 m² vs 86 000 m² l’année dernière.
Conclusion : un marché en mutation
L’année 2024 se caractérise par une baisse marquée des transactions que ce soit sur le marché des bureaux, des locaux d’activités ou des entrepôts. On observe une prudence accrue des acteurs et un allongement des délais de négociation. Certaines offres neuves viendront prochainement dynamiser le marché et apporteront peut-être les opportunités nécessaires à ces utilisateurs.
Pour 2025, la question reste ouverte : le marché immobilier professionnel de Strasbourg et du Bas-Rhin a-t-il atteint son point bas et à quand la reprise ?
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